Le marché immobilier !

C'est quoi un bon marché immobilier ?

Ce n’est ni un marché haussier, ni un marché baissier mais un marché équilibré où les prix des biens à vendre rencontrent la possibilité de financer ces biens par les acquéreurs !

Qu’en est-il aujourd’hui ?

Les banques et la situation économique générale ont mis un coup de frein brutal à la possibilité aux acquéreurs de pouvoir se financer.

Le marché immobilier !

Définition : Lieu d’échange des biens immobiliers !

Beaucoup de vendeurs veulent ignorer ces courbes car pour eux, les prix de l’immobilier ne peuvent que progresser !! Hélas non

Les fluctuations du marché immobilier sont gouvernées par des facteurs comme l'économie du pays, les taux d'intérêt du moment, le comportement des organismes financiers, de la démographie, de la politique gouvernementale, de l'offre et de la demande de logements, ainsi que de la situation générale de l'immobilier dans une région donnée.

En 10 ans, les prix moyens de l’immobilier ont largement progressé en France métropolitaine. Selon l’INSEE, l’indice des prix des logements a connu une hausse de près de 30 % entre 2013 et 2023, pour l’ensemble du territoire métropolitain, tout type d’habitat confondus (maison et appartements, neufs et anciens).

Il faut toutefois noter que cette augmentation n’a pas été linéaire puisque le marché immobilier a aussi connu une phase de récession. À sa valeur plancher de 99,4 au premier trimestre 2015, l’immobilier français a peu à peu repris des couleurs et n’a plus cessé de progresser depuis.

Les prix ne peuvent donc pas être sur une ligne montante permanente.

Les prix de vente des Biens auraient donc dus baisser pour rencontrer le nouveau pouvoir d’achat des acquéreurs, mais ce n’est pas encore le cas, certains vendeurs ignorant ce « prix de marché »  

Un dynamisme printanier qui n’a rien d’une reprise

Pour le marché immobilier, le retour des beaux jours s’accompagne traditionnellement d’une impulsion en termes de vente, encore faut-il que le prix de vente du bien corresponde à une réalité de terrain. 

Bien estimer son bien

Avoir accès aux données réelles sur les dernières transactions immobilières est un réel bond en avant pour les particuliers et les professionnels qui veulent s’informer sur les prix des biens immobiliers. Néanmoins, il convient de savoir bien les utiliser pour être capable d’évaluer correctement le prix d’une maison, d’un appartement ou d’un terrain, ce qui n’est souvent pas le cas pour un particulier.

Il existe différentes manières d’obtenir une estimation immobilière. Elles sont plus ou moins fiables et précises en fonction du choix et de l’expérience de la personne qui la réalise. Seuls les Agents expérimentés seront à même de réaliser une estimation précise de votre Bien ou mieux un expert en évaluation immobilière, mais cette dernière prestation sera payante.

Il convient d’avoir une juste interprétation de ces données sur la valeur des logements. Que vous souhaitez fixer un prix de vente ou vérifier un montant demandé avant un achat, il convient d’avoir quelques connaissances en matière de fixation des tarifs d’un bien immobilier.

Par exemple, chaque bien est unique et il existe une multitude de critères qui font varier le prix d’une habitation. Le plus important d’entre eux est l’emplacement. Un appartement identique sur tous les autres points ne se vendra pas du tout le même prix dans les bons secteurs de Saint Gilles les Bains et ceux de Saint Gilles les Hauts, de Valence ou de Montélimar etc...

De plus, il est fréquent de comparer différents biens en utilisant des moyennes ou médianes du prix au mètre carré, notamment pour les appartements. Pourtant, le prix au m² moyen reste trop approximatif et peut être très trompeur dans un sens comme dans l’autre. C’est une information à utiliser avec précaution pour estimer des maisons ou des appartements.

Enfin, une autre manière d’évaluer un bien immobilier et de regarder à combien il se loue. Cela permet d’obtenir un ratio « prix de vente / loyer » qui peut donner une bonne indication de sa valeur. Cela peut notamment permettre de choisir entre acheter ou louer un appartement ou une maison en fonction de la durée pendant laquelle vous pensez rester dans ce logement. C’est un baromètre également utile pour dénicher l’investissement locatif avec la meilleure rentabilité.

Chez HA.immo nos estimations prennent en compte de 3 à 5 modes d’estimation pour faire une moyenne conforme au réel prix du marché

Les derniers chiffres de l’indice Notaires-INSEE sur les prix dans l’immobilier ancien

Pour suivre les grandes tendances sur les prix immobiliers, il est intéressant de suivre l’évolution de l’indice Notaires-INSEE. C’est ce que nous faisons régulièrement dans nos actualités du mois dès qu’une nouvelle publication est disponible ainsi que lors d’un point sur le marché immobilier actuel.

Actuellement, la baisse est plus forte pour un appartement que pour une maison. Attention, cet indice INSEE sur le 4ème trimestre porte sur des compromis pour des ventes qui ont été négociées au cours du 3ème trimestre. Il faut donc se méfier de la période de référence de ces indices qui peuvent avoir jusqu’à 6 mois de retard sur le niveau actuelle du marché.

Évolution sur le long terme

D’autres sources de données permettent d’étudier les évolutions des prix des logements sur le long terme. C’est par exemple le cas des travaux de l’équipe de Friggit du CGEDD avec notamment les fameuses courbes de Friggit qui permettent de suivre l’évolution des prix des maisons et des appartements par rapport aux revenus disponibles des ménages.

On peut notamment voir que les loyers n’augmentent pas comme les prix et donc que le rendement locatif moyen diminue depuis de nombreuses années. Il suit la tendance des taux du marché.

Un fragile regain de dynamisme coté acquéreur

Sans surprise, ce traditionnel « effet printemps » s’observe aussi du côté des acheteurs. En effet, la demande est légèrement plus dynamique en ce mois d’avril : dans sept des onze plus grandes villes de l’Hexagone, les délais moyens de vente sont raccourcis. Avec trois jours en moins pour concrétiser une transaction, c’est à Toulouse que les acquéreurs se sont montrés plus dynamiques (83 jours en moyenne contre 86 il y a un mois).

Attention, là-encore à ne pas tirer des conclusions trop hâtives. Ce rebond de l’activité ne suffit pas pour miser sur un véritable retour de la demande. Malgré ce léger mieux, il faut en effet beaucoup plus de temps qu’il y a un an pour mener à bien une vente. Concrètement, entre mai 2023 et mai 2024, les délais de transactions se sont allongés de 17 jours en moyenne dans les plus grandes métropoles françaises (dont 19 jours de plus à Toulouse, 20 à Montpellier et 21 à Bordeaux). A Rennes, la durée moyenne de vente a littéralement explosé avec +31 jours par rapport à il y a un an.

En cause : un niveau de production de crédits qui reste toujours particulièrement bas. Au 1er mars, il s’affichait autour des 9 milliards d’euros par mois soit -37% de moins qu’un an plus tôt. Plus impressionnant encore, il a été divisé par trois en l’espace de deux ans.

Même si les dernières annonces de la Banque Centrale Européenne laissent supposer une amélioration sur le front des taux directeurs dans les prochains mois, il faudra du temps pour relancer la machine et donc pour permettre aux porteurs de projets de revenir suffisamment en nombre sur le marché pour faire baisser durablement les délais de vente.

Du mieux malgré tout en perspective

S’il manque actuellement de fluidité avec un taux de rotation (un nombre de ventes annuelles rapporté au parc national de logements) proche de celui qu’il avait atteint au plus fort de la crise financière de 2008 (2,2% au 1er mars 2024 contre 3,1% au 1er mars 2022), le marché pourrait néanmoins retrouver quelques couleurs d’ici la fin de l’année. En effet, si la BCE a décidé mi-avril de maintenir une nouvelle fois ses taux directeurs inchangés, elle a néanmoins ouvert la porte à une prochaine baisse au vu de l’évolution favorable de l’inflation ; laquelle se rapproche de l’objectif de 2% fixé par l’institution de Francfort pour alléger ses restrictions en matière monétaire.

Pour le marché immobilier, ce retour à une politique plus accommodante permettrait d’accélérer le recul des taux d’intérêt déjà initié par les banques. Les établissements bancaires hexagonaux n’ont en effet pas attendu la concrétisation des annonces de la BCE pour changer elles-mêmes d’orientation en matière de taux.

Espérée autant qu’attendue, cette amélioration du pouvoir d’achat immobilier ne saurait néanmoins avoir un effet à court terme. Plusieurs mois lui seront nécessaires pour digérer ce changement de conjoncture.

Face à ce contexte, le volume de transactions devrait tomber autour des 800 000 ventes en 2024 comme le laissent présager les derniers chiffres sur le secteur.

Sources HA.immo et diverses