Alors que le marché de l’immobilier peine à se relancer, les transactions en viager n’ont pas flanché ces dernières années. Un investissement qui intéresse particulièrement les 25-34 ans.
Les moins de 34 ans semblent se pencher sur la question du viager. Parmi les 41 % des Français se disant intéressés par l’achat en viager, la moitié d’entre eux ont entre 25 et 34 ans, selon une étude publiée ce jeudi 16 mai par Harris Interactive. Un type d’achat particulier que les primo-accédants n’écartent pas dans leur projet alors que la reprise du marché tarde à venir. Dans sa dernière note de conjoncture publiée ce mardi 21 mai, la FNAIM souligne « qu’aucun indicateur de marché n’est encore passé au vert ». Le nombre de ventes est toujours en berne (-23 % en un an en février), tout comme la production de crédits accordés par les banques (-38 % en un an en avril). Une crise qui s’éternise avec en première ligne les primo-accédants. Ces derniers voient leur capacité d’emprunt dégringoler depuis plus de deux ans.
Dans ce contexte, aucune opportunité n’est donc laissée de côté, à commencer par l’achat en viager. Ce type de ventes a tendance a progressé ces dernières années. Avec 5.500 opérations en 2022, le marché a enregistré une croissance de 6 %, selon le dernier baromètre Renée Costes. « L’année 2023 devrait compter près de 6.000 ventes, soit une hausse de deux à trois points ». De son côté, le réseau certains réseaux de mandataire observent une augmentation de 30 % de ses ventes en viager par rapport à l’année dernière.
6,6 % de rentabilité
Même si les moins de 34 ans semblent davantage intéressés par l’achat en viager, la réalité est tout autre. L’âge moyen des acquéreurs est en effet de 46 ans. Jean-Marc, 55 ans, s’est lancé dans un tel projet l’année dernière avec sa femme afin d’acquérir un appartement de 35 m2 dans le 18e arrondissement de Paris.
« N’ayant pas investi dans un plan épargne retraite et n’ayant pas assez d’apport pour acheter une résidence secondaire, nous avons opté pour cette solution », raconte l’enseignant, tout en soulignant que l’inflation de ces dernières années l’a également encouragé à se lancer. « C’est un investissement sécuritaire », décrit-il. Mais pas sans risque. Puisque ce mode d’achat repose sur la longévité de l’occupante de l’appartement, âgée de 77 ans au moment de la signature du contrat.
Ainsi, après avoir versé 40 000 euros de bouquet, - c’est-à-dire une somme payée au comptant directement au vendeur - le couple règle une rente mensuelle de 750 euros à la vendeuse, et ce, jusqu’au décès de celle-ci, date durant laquelle Jean-Marc et sa femme pourront récupérer le logement. « Si elle venait à décéder dans 13 ans, soit à 90 ans, le prix d’achat de l’appartement nous reviendra environ à 163 000 euros », détaille-t-il. Un bien pourtant estimé à 280 000 euros en 2023.
Bien que ce type d’investissement repose sur le principe d’aléa, l’achat en viager est en général rentable à hauteur de 6,6 % en moyenne, selon Renée Costes.
Un apport important est nécessaire
Mais l’achat en viager est-il adapté aux primo-accédants ?
Premier point crispant : généralement, les banques refusent d’accorder un prêt immobilier à ce type de projet, faute de garantie suffisante en cas de défaut de paiement de l’acquéreur. Il est donc indispensable d’avoir un apport important pour financer le bouquet. Le prix de ce dernier représente souvent 20 à 40 % de la valeur du logement.
Par ailleurs, l’acheteur doit avoir une capacité financière conséquente pour payer les rentes à la personne âgée. Ces rentes peuvent être mensuelles, trimestrielles ou annuelles. De quoi freiner les plus jeunes à se lancer, faute d’apport et/ou de revenu suffisant.
Autre hic : « Les primo-accédants cherchent à acheter un bien dans lequel vivre. Or, le viager dit « occupé » ne répond pas à ces attentes. Le viager libre peut toutefois être intéressant pour eux », rapporte Stanley Nahon. A contrario du viager occupé, le viager libre permet à l’acquéreur d’occuper le logement une fois le contrat signé. L’intérêt pour le vendeur ?
Ce dernier va percevoir un capital immédiatement et va obtenir des revenus complémentaires garantis à vie via les rentes réglées par l’acheteur, tout en profitant d’avantages fiscaux. Mais là aussi, encore faut-il avoir une capacité financière suffisante pour acheter en viager libre. À noter que les viagers libres sont beaucoup plus rares sur le marché. Ils représentent seulement 7 à 8 % des transactions en viager.
Bien que l’achat en viager semble être une solution limitée pour les primo-accédants, les acteurs du secteur sont sereins sur les perspectives du marché. « Je suis convaincu que ce type de transaction va continuer de progresser dans les prochaines années », de son côté, Renée Costes voit le marché doubler dans les dix prochaines années.
Dans tous les cas vous devez vous rapprocher d'un de nos experts pour faire une étude approfondie sur le sujet du Viager.
