En péambule, la location est "un acte" sous haute surveillance des pouvoirs publics afin que des propriétaires "n'abusent" pas de locataires mal informés.
Pour être sur de faire les choses correctement adressez-vous à un Professionnel de l'immobilier qui saura vous conseiller et vérifier que toutes les démarches sont correctement réalisées.
Il peut arriver qu’un propriétaire donne congé à son locataire, mais ses motivations sont restreintes et encadrées par la loi. En cas de congé abusif, le locataire dispose de solutions pour contester la décision du propriétaire et obtenir gain de cause.
Seuls trois motifs permettent de ne pas renouveler le bail
Lorsqu’un locataire a signé un bail, quelle que soit sa durée, il bénéficie par défaut d’un droit au renouvellement du bail par défaut à l’issue de la période initiale. Cependant, il existe des circonstances dans lesquelles le propriétaire peut décider de ne pas renouveler le bail. Les motifs pouvant être invoqués sont non seulement limités mais aussi encadrés par la loi :
- La vente du logement loué : si le propriétaire souhaite revendre le logement loué, il peut ne pas renouveler le bail. Dans ce cas, le locataire bénéficie d’un droit de préemption et devient donc prioritaire pour acquérir le logement s’il le souhaite et s’il obtient un moyen de financement.
- La reprise du logement pour l’occuper est également un motif valable, à condition que le propriétaire souhaite reprendre le logement pour s’y installer lui-même, pour y installer son conjoint, un ascendant ou un descendant. Il doit, là encore, prévenir le locataire de son intention de reprendre le logement à l’issue de l’échéance du bail.
- Le motif légitime et sérieux est apprécié au cas par cas, car il n’existe pas de liste exhaustive et limitée pour définir ce motif. Il comprend notamment le non-paiement régulier des loyers, les troubles du voisinage répétés et causés par le locataire, ou encore la violation de ses obligations contractuelles. La défaillance du locataire constitue donc un motif légitime et sérieux.
Non-renouvellement du bail : les obligations du propriétaire
Si le propriétaire invoque un motif autorisé par la loi pour ne pas renouveler le bail, il doit respecter certaines procédures et modalités légales pour que sa demande soit recevable. Il doit ainsi informer le locataire de son intention de mettre fin au contrat, en respectant les obligations suivantes :
- Il doit adresser la lettre par courrier recommandé avec accusé de réception ou par acte d’huissier ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement.
- Il doit respecter un délai de préavis pour envoyer la lettre de congé, qui est de 6 mois minimum pour un logement vide, et 3 mois minimum pour un logement meublé.
- Le courrier doit être adressé à chacun des locataire ou des colocataires mentionnés dans le bail.
- La lettre doit faire mention du motif de non-renouvellement du bail, et selon le motif, il doit apporter une preuve comme le nom et l’adresse des personnes reprenant le logement, la nature du lien avec le bailleur, le prix de vente du logement et sa description, etc.
Enfin, notez que si le locataire décide de quitter les lieux avant la fin du préavis, il n’est pas tenu de verser le loyer jusqu’à la date indiquée dans le préavis.
Il est évident que le propriétaire ne peut pas refuser le renouvellement du bail pour des motifs discriminatoires, tels que l’origine, le sexe, l’orientation sexuelle ou encore la religion du locataire.
Quid du cas d’un locataire protégé ?
Certains locataires bénéficient du statut de « locataire protégé », ce qui implique que les règles relatives au non-renouvellement du bail sont différentes. Un locataire est protégé lorsqu’il cumule deux conditions :
- Il est âgé de plus de 65 ans.
- Ses ressources sont inférieures à certains plafonds.
Le propriétaire ne peut alors pas refuser le renouvellement du bail. En revanche, le propriétaire peut délivrer un congé au locataire protégé s’il répond lui-même aux conditions suivantes :
- Il est lui-même âgé de plus de 65 ans;
- Il dispose de ressources inférieures aux plafonds définis;
- ou il propose une solution de relogement au locataire, mais le logement doit être similaire et adapté aux ressources du locataire senior.
Quels recours pour le locataire en cas de renouvellement abusif ?
Si le locataire estime que le non-renouvellement du bail est abusif ou que le propriétaire ne respecte pas les obligations légales, il peut agir pour faire valoir ses droits. Il peut par exemple s’agir d’un manque d’information concernant son intention de mettre fin au contrat, ou encore si le locataire obtient la preuve que le propriétaire n’a pas l’intention de vendre le bien, ou s’il obtient la preuve que le logement est vide, ou habité par d’autres personnes que celles indiquées dans la lettre de congé et autorisées par la loi, etc.
Dans le cas de la contestation d’un motif légitime et sérieux invoqué par le propriétaire, le locataire peut contester la décision du propriétaire en saisissant la Commission départementale de conciliation. Cette commission tentera de trouver une solution amiable entre les deux parties.
Si aucun accord n’est trouvé, le locataire peut saisir le tribunal d’instance pour demander la prolongation du bail ou réclamer des dommages et intérêts en cas de non-respect des obligations du propriétaire.
Notez que le propriétaire qui mettrait fin au bail pour des raisons abusives encourt des risques et des sanctions. À titre d’exemple, si le tribunal reconnaît que le non-renouvellement du bail n’était pas justifié, le propriétaire peut être condamné à verser une amende ainsi que des dommages et intérêts au locataire, allant jusqu’à 6 000 € pour une personne physique, et 30 000 € s’il s’agit d’une personne morale.
Il est possible de s’appuyer sur les conseils d’un professionnel spécialisé en droit de l’immobilier en cas de recours contre le propriétaire.
Réglementations
Congé pour vente
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Dans le cadre d’un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989, si le bailleur délivre un congé pour vente à son locataire, ce dernier dispose alors d’un droit de préemption. En clair, le locataire est prioritaire sur l’acquisition du bien qu’il occupe.
Le droit de préemption dans le cas d’un congé pour vente
L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 le précise : lorsque le bailleur délivre un congé pour vente, dans les formes et les délais prévus par la loi, le locataire est bénéficiaire d’un droit de priorité sur l’acquisition du bien qu’il occupe. On parle d'un droit de préemption.
Ce droit de préemption court pendant les deux premiers mois du délai de préavis de six mois.
Le locataire, qui souhaite se porter acquéreur, doit manifester sa volonté pendant ce délai et la vente doit se réaliser :
dans un délai de deux mois à compter de son acceptation,
dans un délai de quatre mois s’il a recours à un prêt pour financer tout ou partie de son acquisition.
Le droit de préemption du locataire n’existe que dans le cadre d’un logement non meublé. Le locataire de logement meublé n’en bénéficie pas. Il peut toutefois se porter acquéreur du bien qu’il occupe mais sans être prioritaire.
Vendre à un prix inférieur ouvre un second droit de préemption
Si le locataire n’a pas exercé son droit de préemption mais que le bailleur vend à un prix plus avantageux, il doit le notifier au locataire. Cette notification fait courir un nouveau droit de préemption pour le locataire qui est prioritaire sur l’achat du bien pendant un délai d’un mois à compter de ladite notification.
Le congé donné de façon prématurée par le bailleur n’est pas nul. Il ne produit toutefois ses effets que pour la date à laquelle il aurait effectivement dû être donné.
Quelles sont les modalités de délivrance du congé pour vente ?
Pour rappel, l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur qui souhaite délivrer un congé pour vente à son locataire, de le faire par :
- Lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
- Remise en main propre contre récépissé.
- Acte de commissaire de justice (anciennement huissier de justice).
Ce congé doit être délivré au minimum six mois avant la fin du bail. C’est la réception effective du congé qui fait courir le délai de préavis de six mois.
Article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989
Dans le cadre d’un bien loué soumis à la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut donner un congé...
Comment calculer le délai de préemption du locataire qui reçoit un congé pour vente ?
Dans le cadre d’un bien loué soumis à la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut donner un congé pour vente, assorti d’un droit de préemption pour le locataire. Comment déterminer le point de départ de l’exercice de ce droit de préemption ?
Le congé pour vente avec offre prioritaire d’achat
Dans le cadre d’un congé pour vente, le locataire a un droit de préemption. Cela signifie qu’il dispose d’une priorité légale pour acheter le bien qu’il occupe.
Le propriétaire doit notifier le congé pour vente en respectant une période de préavis d’au moins six mois avant le terme du contrat de location, par le biais d’une lettre recommandée avec accusé de réception, par voie d’huissier ou remise en main propre contre récépissé
Le locataire dispose alors d’un délai de 2 mois pour exercer sa faculté d’achat en priorité.
Il n’est pas possible d’éluder le droit de préemption du locataire car c’est un droit légal du locataire.
Le calcul du délai de préemption du locataire
Le droit de préemption du locataire est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis, c’est-à-dire les deux premiers mois des six mois de préavis à respecter avant le terme du contrat de location.
Ainsi même si le bailleur donne un congé pour vente de manière anticipée, bien avant les six mois du terme du bail, le délai de préemption offert au locataire reste le même. Un congé pour vente anticipée ne modifie en rien la période où s’exerce le droit de préemption. Le droit de préemption du locataire s’applique toujours durant les deux premiers mois des six mois avant le terme du bail.
Article 15 loi n°89-462 du 6 juillet 1989
Cass, 3è civ., 19 mai 2010, n°09-13.474, n°620
Cass, 3è civ., 19 septembre 2006, n°04-19.555
Quel recours a un locataire en cas de congé frauduleux du propriétaire ?
Dans le cadre d’un contrat de location, le propriétaire peut délivrer un congé. Lorsque ce congé est frauduleux, le locataire dispose de différents recours.
Congé frauduleux : le locataire peut obtenir l'annulation du congé
Si le locataire souhaite faire un recours contre un congé frauduleux, il peut agir devant le tribunal judiciaire afin d’obtenir la nullité du congé. Dans ce cas, l’avocat n’est pas obligatoire. Le locataire devra démontrer que l’intention du propriétaire n’était pas réellement de vendre, de reprendre le logement ou que le motif invoqué n’était pas suffisamment grave.
S’il obtient gain de cause, le locataire peut obtenir l’annulation du congé et la poursuite du contrat de location à son profit.
Il peut également choisir de ne pas réintégrer le logement, mais demander une indemnisation pour le préjudice qu’il subit du fait d’avoir dû quitter les lieux à la suite du congé frauduleux.
Le bénéficiaire du congé pour reprise peut être le propriétaire lui-même, son conjoint, son partenaire de pacs, son concubin notoire depuis au moins un an, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, partenaire de pacs ou concubin.
Qu'est-ce qu'un congé frauduleux ?
Le motif invoqué par le propriétaire dans le cadre de son congé ne peut être que la vente du logement, sa reprise pour le propriétaire ou un membre de sa famille (inscrit dans une liste fixée par la loi) ou encore pour motif légitime et sérieux et notamment en cas d’impayé du locataire.
Le congé est frauduleux lorsqu’au moment de sa délivrance, le propriétaire n’a pas réellement l’intention de faire ce qui est indiqué comme motif du congé. Par exemple, lorsque le propriétaire souhaite faire partir un locataire en justifiant d’un congé pour vente alors qu’il souhaite relouer le logement par la suite.
Ce n’est pas la situation suivant le départ du locataire mais la réelle intention du propriétaire qui est prise en compte. Par exemple, lors d’un congé pour vente, les juges ont pu décider que le congé était valable même si le logement a été reloué par la suite. Ils ont retenu que l’intention de vendre était réelle, notamment en tenant compte de la signature d’un mandat de vente, et d’une réelle mise en vente. Si, par la suite, le propriétaire ne parvient pas à vendre et qu’il reloue le bien car il se trouve dans une situation financière délicate, alors son congé peut être validé.
Article 15 de la loi du 6 juillet 1989 n°89-462
Arrêt de la Cour de cassation du 9 juin 2009 n°08-15.112
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