Quand on souhaite compléter ses revenus, on ne pense pas immédiatement au viager. On fait souvent face à des idées reçues : « Je n'ai pas l'âge pour ça » ou « Je dois continuer à vivre dans mon logement »... C'est faux ! Le viager est une vente immobilière, qui concerne une résidence principale ou secondaire. Il n'y a pas d'âge minimum pour vendre en viager. Mais alors, quelles sont les différences avec une vente classique, vous demandez-vous ?
- La vente à un tiers se fait en contrepartie d'une rente, d'un bouquet ou bien des deux, jusqu'au décès du vendeur.
- Le vendeur dispose de son entière capacité de jugement et n'est ni sous tutelle ni sous curatelle.
- Au moment de la signature de l'acte authentique de vente, l'acheteur (ou débirentier) ne doit pas avoir connaissance de l'état de santé du vendeur (ou crédirentier). Il ne doit pas être en mesure de prévoir le décès du vendeur.
- Le vendeur peut continuer de vivre dans son logement, de le louer (c'est le viager occupé) ou de vivre ailleurs (c'est le viager libre). Les conditions sont établies au préalable avec l'acquéreur chez le notaire.
Pour calculer le montant de la rente et du bouquet du viager, il faut d'abord estimer le prix du bien.
Bon à savoir : le bouquet est exonéré d'impôts, à l'inverse de la rente viagère.
Estimer le prix d'un bien dans le cadre d'une vente viagère
La première donnée nécessaire dans une vente viagère, c'est la valeur foncière du bien. Estimer sa maison, son terrain ou son appartement est donc la première démarche à entreprendre.
Pour obtenir une estimation fiable , nous vous recommandons de faire appel à un Agent immobilier, expert dans son secteur, (https://www.ha.immo/catalog/estimation.php)
Seul un Professionnel du secteur saura vous faire une estimation fiable pour ne pas tomber dans l'erreur de l'estimation subjective. Le risque est, par exemple, d'estimer son bien au-dessus du prix du marché dans le but d'obtenir une rente et un bouquet conséquents. Il peut être difficile, voire impossible de trouver un acheteur si le prix de vente est mal estimé.
Calculer les montants de la rente et du bouquet
La rente viagère est la somme d'argent perçue chaque mois, trimestre ou année, par le crédirentier jusqu'à son décès. Elle est obligatoire.
Le bouquet est la somme versée comptant, à la signature de l'acte de vente chez le notaire. Il n'est pas obligatoire : le crédirentier peut préférer une rente valorisée.
Le montant de la rente viagère est un calcul qui se fonde sur plusieurs critères :
- l'âge du vendeur ;
- l'espérance de vie du vendeur ;
- la valeur du bien ;
- le taux de capitalisation ;
- le montant des loyers, si le viager est loué par le vendeur ;
- le montant du bouquet, s'il y a lieu.
Le montant du bouquet est fixé librement. Il correspond généralement à environ 30 % de la valeur foncière du bien. Une décote est en effet appliquée sur la valeur vénale du bien, puisque l'acquéreur ne peut pas en profiter pleinement. Il n'a pas la possibilité de le remettre en vente rapidement, par exemple.
En résumé, le viager est une transaction immobilière, qui permet au vendeur de profiter à vie d'une rente mensuelle, trimestrielle ou annuelle.
Seul un Expert en viager peut vous conseiller et vous accompagner dans une vente viagère