Un de vos enfants ou petits-enfants veut acheter ou faire construire un logement neuf ou rénover sa résidence principale ? Vous pouvez lui donner un vrai coup de pouce grâce à une donation sans frais de mutation. Mais attention, vous n’avez que jusqu’au 31 décembre 2026 !
C’est une des rares bonnes nouvelles pour le contribuable que comporte la loi de finances pour 2025. Et elle est sans doute passée un peu inaperçue. Comme, en plus, elle est limitée dans le temps, il ne faut pas tarder à en profiter, si vous le pouvez.
Depuis le 1er janvier et jusqu’au 31 décembre 2026, il est possible de donner jusqu’à 100.000 euros à un enfant, un petit-enfant ou, à défaut, à un neveu ou une nièce, sans payer de droits de mutation sur cette donation à titre gratuit.
Mais attention, il ne doit pas s’agir d’une simple donation d’argent sans condition. La somme en question doit obligatoirement être utilisée pour l’achat d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement, en collectif ou maison individuelle. Donc, pas question de placer cette somme en bourse ou de partir faire un tour du monde. Pas question non plus de mettre tranquillement la somme en banque en attendant que votre projet immobilier mûrisse : les fonds doivent être investis dans les six mois qui suivent la donation.
Les obligations liées à cette donation
Le bénéficiaire de ce don familial exonéré de droit de mutation à titre gratuit doit conserver le logement pendant une durée minimale de cinq ans. Il doit également en faire sa résidence principale ou, à défaut, le mettre en location. Mais, dans ce cas, le bail ne peut pas être conclu avec une personne appartenant au foyer fiscal du donataire (le bénéficiaire, donc).
Il s’agit donc d’une mesure à double effet :
- D’abord, elle permet de transmettre un patrimoine sans frais, ce qui est toujours très recherché par les familles qui disposent d’un capital.
- Mais elle est surtout destinée à donner un coup de pouce au marché de l’immobilier neuf et à favoriser les rénovations énergétiques d’ampleur.
Le texte de la loi de finances précise que les dons sont encadrés par une double limite, « 100.000 euros par un même donateur à un même donataire (bénéficiaire) et 300.000 euros par donataire ». Pour ceux qui en ont la possibilité, il est donc envisageable de donner la même somme maximale de 100.000 € à plusieurs bénéficiaires. Chaque bénéficiaire, lui, ne peut pas cumuler plus de 300.000 € de dons, ce qui constitue tout de même un coup de pouce décisif pour un projet immobilier.
Les autres dons familiaux
Cette possibilité de don exonéré de droits de mutation s’ajoute à ce que la loi permet déjà, de façon pérenne. Chaque parent peut donner à chacun de ses enfants 100.000 € tous les quinze ans, sous forme d’argent ou de bien immobilier. Un couple peut donc donner 200.000 € à chacun de ses enfants sans payer de droits de mutation. On peut aussi donner à d’autres membres de sa famille (petits-enfants, neveux…) mais dans des proportions nettement moins importantes.
À cela s’ajoute ce que l’on appelle le dispositif Sarkozy. Il s’applique aux enfants, mais aussi aux petits-enfants ou, à défaut, aux neveux et nièces. Il est possible de donner jusqu’à 31.865 € par donateur et par bénéficiaire sans payer de droit de mutation à titre gratuit. Là encore, le dispositif se renouvelle tous les quinze ans. Mais attention ! Le donateur doit avoir moins de 80 ans.
Il n’est pas nécessaire de passer devant un notaire pour officialiser ce don, cela peut être fait par un simple document signé en famille. En revanche, il convient d’en aviser l’administration fiscale qui appliquera automatiquement les abattements et exonérations prévues par la loi.
À noter : les dons d’usage, liés à un anniversaire ou à une occasion particulière (mariage, réussite à un examen), ne font pas l’objet de droit de mutation, mais ils doivent rester dans des limites « raisonnables », c’est-à-dire en rapport avec le niveau de vie du donateur.
