ATTENTION
Vous êtes déjà vendeur d’un terrain ou vous souhaitez le mettre en vente prochainement. !
Connaissez-vous la loi climat et résilience et une de ses incidence le ZAN - Zéro Artificialisation Nette
Un terrain constructible aujourd’hui peut redevenir non constructible demain !!
Le principe de base du ZAN
Le ZAN impose aux collectivités :
- de réduire fortement la consommation de sols
- puis, à terme, d’arriver à 0 artificialisation nette
Donc : on ne peut plus ouvrir des terrains à l’urbanisation comme avant.
Pourquoi certains terrains repassent en zone verte ou agricole
Le ZAN impose un quota global
À l’échelle d’un territoire (commune, interco, SCOT) :
- il existe désormais un “budget de foncier constructible”
- chaque hectare consommé compte
Pour rendre un terrain constructible, il faut souvent en retirer un ailleurs
C’est un jeu de vases communicants.
Tous les terrains ne se valent pas
Les collectivités sont obligées de faire des choix, et elles privilégient généralement :
Terrains conservés / rendus constructibles
- proches des centres-bourgs
- déjà desservis (voirie, réseaux, écoles)
- cohérents avec la continuité urbaine
- adaptés à la densification
Terrains remis en zone naturelle ou agricole
- isolés
- coûteux à équiper
- en extension diffuse
- exposés à des risques (inondation, mouvement de terrain, etc.)
Le ZAN favorise la ville compacte, pas l’étalement.
Réduire les coûts publics
Un terrain éloigné, ça veut dire :
- routes
- réseaux
- transports scolaires
- assainissement
- services publics
Dans un contexte budgétaire tendu, le ZAN pousse à construire là où ça coûte le moins à la collectivité.
Préserver les sols stratégiques
Certains sols ont une valeur qui dépasse l’immobilier :
- agriculture
- biodiversité
- infiltration de l’eau
- prévention des risques climatiques
Même si un terrain était “constructible sur le papier”, il peut redevenir zone A ou N pour des raisons environnementales ou de sécurité.
Pourquoi d’autres terrains deviennent constructibles à la place
Parce que les communes cherchent à :
- maintenir une capacité de production de logements
- sans dépasser les plafonds du ZAN
Donc elles ouvrent :
- des terrains mieux placés
- parfois plus petits mais plus denses
- parfois des friches ou dents creuses
- parfois des secteurs déjà partiellement bâtis
On construit moins en surface, mais plus intelligemment.
Ce n’est pas une sanction individuelle, c’est un arbitrage collectif imposé par la loi.
Un terrain qui change de zonage n’est pas “déclassé au hasard”, il est sacrifié pour permettre de construire ailleurs.
En pratique, pour l’immobilier
- La constructibilité n’est plus acquise dans le temps
- Un terrain vaut :
- son zonage actuel
- et sa probabilité de le conserver
- Le conseil urbanistique devient un levier majeur de valeur
