Publiée le 7 avril dernier, la loi visant à simplifier la sortie de l’indivision successorale va faciliter la résolution des conflits successoraux et permettre la clôture des successions bloquées de longue date. Elle réforme en profondeur la procédure de partage judiciaire, permet au juge d’autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis.
Chaque année, plus de 630 000 successions sont ouvertes et près de 425 000 divorces, ruptures de pacs ou séparations interviennent en France. Ces chiffres recouvrent des centaines de milliers de situations d’indivision, parfois conflictuelles, souvent longues et coûteuses. Certaines sont dans l’impasse depuis plusieurs générations. La loi « visant à simplifier la sortie de l’indivision successorale » portée par les députés Louise Morel et Nicolas Turquois devrait mettre fin à ces situations parfois kafkaïennes (Loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 visant à simplifier la sortie de l’indivision et la gestion des successions vacantes, JORF n° 0083 du 8 avril 2026). Ce texte a bénéficié d’un rare consensus : il a reçu un vote conforme à l’unanimité à l’Assemblée nationale en deuxième lecture, et le soutien du gouvernement. Déposée en janvier 2025 sur le bureau de l’Assemblée nationale, la proposition de loi avait été adoptée en première lecture le 6 mars 2025, puis le 18 décembre dernier par le Sénat qui l’avait largement remanié.
Les successions vacantes représentent 22 % du stock immobilier total disponible
Ses sept articles devraient permettre d’anticiper l’abandon de biens immobiliers, de faciliter la résolution de conflits familiaux et la mobilité foncière, de délester les dossiers en sommeils pour les notaires, les juges, de permettre de clore une succession trop longtemps bloquée et, pour les collectivités territoriales désireuses d’aménager le foncier bâti de la commune, de créer des opportunités de récupérer des logements vacants. Ce dernier point est d’ailleurs le premier objectif affiché par l’exposé des motifs de la proposition de loi. Selon la Direction nationale d’intervention domaniale (DNID), les immeubles en succession vacante, parfois à l’abandon depuis de nombreuses années, représentent 22 % du stock immobilier total disponible, soit plus de 5 500 immeubles en 2022. Ces biens vacants sont source de nuisances importantes pour le voisinage (squats, biens menaçant ruine, etc.). Dans un contexte où 4,1 millions de personnes sont mal-logées en France (v. Rapport annuel de la Fondation Abbé Pierre, L’état du mal-logement en France, 2023), « la lutte contre les logements vacants doit être une priorité », indique l’exposé des motifs.
Les limites du droit actuel
L’indivision constitue en principe une situation transitoire qui a vocation à s’achever par un partage. Dans le Code Napoléon, l’indivision était un état précaire, ni organisé, ni même réglementé. Pour faire face à l’allongement de certaines indivisions, la loi en a progressivement assoupli les modalités de gestion. Les réformes de 1976 (Loi n° 76-1286 du 31 décembre 1976 relative à l’organisation de l’indivision), 2006 (Loi n° 2006-728 du 23 juin 2006 portant réforme des successions et des libéralités) et 2009 (Loi n° 2009‑526 du 12 mai 2009 de simplification et de clarification du droit et d’allègement des procédures) ont donné un véritable statut à l’indivision.
En l’état actuel du droit, les actes conservatoires – mesures nécessaires à la conservation des biens indivis – peuvent être pris par un indivisaire seul sans habilitation particulière, même en l’absence d’urgence (C. civ., art. 815‑2). Ces actes ont pour objet de soustraire le bien indivis à un péril sans compromettre les droits des autres indivisaires. Depuis 2006, les actes d’administration – actes qui relèvent de l’exploitation normale des biens indivis – exigent une majorité des deux tiers des droits indivis (C. civ., art. 815‑3), à charge d’en informer les autres indivisaires. Il est ainsi possible de donner un mandat général d’administration à un indivisaire ou à un tiers. Cette majorité des deux tiers des droits indivis couvre aussi la vente des meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision, et la conclusion, le renouvellement des baux autres que ceux portant sur un usage agricole, commercial, industriel ou artisanal. Enfin, les actes de disposition, définis comme ne ressortissant pas de l’exploitation normale des biens indivis, sont toujours régis par le principe d’unanimité (C. civ., art. 815‑3). Son irrégularité entraîne la nullité de l’acte.
La sortie de l’indivision s’effectue par le partage, une opération qui, en principe, a lieu à l’amiable. En cas d’impossibilité de recourir au partage amiable, celui-ci est alors judiciaire (C. civ., art. 840). C’est le cas lorsque l’un des indivisaires refuse de consentir à ce partage. Le partage judiciaire peut être « simple », le tribunal ordonne le partage, ou la vente par licitation si tous les indivisaires sont capables et présents ou représentés ; la désignation d’un notaire est alors facultative (CPC, art. 1361). Dans le partage judiciaire dit « complexe », procédure la plus utilisée, le tribunal désigne un notaire et un juge, nommés notaire commis et juge commis (CPC., art. 1364). Agissant comme auxiliaire du tribunal, le notaire commis doit parvenir à établir un projet de partage.
Aujourd’hui, un seul indivisaire, par son silence, peut donc bloquer une indivision, au détriment des droits de ceux qui veulent sortir de l’indivision. Des biens laissés à l’abandon peuvent se trouver bloqués depuis dix, vingt, trente ans. Nicolas Turquois, coauteur de la proposition de loi, relève que dans sa circonscription, un blocage pendant quarante ans a occupé trois générations de notaires.
Un indivisaire pourra être autorisé à conclure seul un acte de vente
L’article 5 de la loi permet au juge d’autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis (C. civ., art. 815-6). Il consacre ainsi une jurisprudence de la Cour de cassation qui prévoit cette possibilité dès lors que l’urgence et l’intérêt commun le requièrent (Cass. 1re civ., 4 décembre 2013, n° 12-20.158). Cette possibilité est plus large que celle offerte par l’article 815-5 du Code civil qui suppose, l’expression d’un refus. Ce texte permet en effet à un indivisaire d’être autorisé par le juge à passer « seul un acte pour lequel le consentement d’un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun ».
Le cas particulier des indivisions en Corse
Pour les biens en indivision situés en Corse, la loi aménage les règles de majorité issues de l’article 2 de la loi n° 2017-285 du 6 mars 2017 relative à l’assainissement cadastral et à la résorption du désordre de la propriété. Jusqu’à présent, la majorité simple suffit pour accomplir les actes qui requièrent en principe la majorité des deux tiers. Et la majorité des deux tiers des droits indivis permet d’effectuer les actes qui nécessitent en principe l’unanimité, c’est-à-dire les actes de disposition du bien indivis sans intervention judiciaire. Mais ces règles sont totalement inutilisées en pratique, en raison d’un « manque de formalisme » qui freine son appropriation par les notaires de l’île.
L’article 6 de la loi sécurise la procédure en précisant que cette vente extrajudiciaire pourra s’effectuer en l’absence d’opposition formelle d’un indivisaire. Si des oppositions sont formulées, ce qui permet de protéger les indivisaires minoritaires, la vente devra être autorisée par le juge judiciaire, comme c’est le cas dans le droit commun. En revanche, comme pour les territoires ultramarins, les indivisaires qui ne se manifesteront pas seront réputés avoir donné leur accord à la vente. En outre, cette procédure a été étendue aux partages des biens entre indivisaires.
Accélérer les partages judiciaires
L’article 7 de la loi réforme en profondeur la procédure de partage judiciaire, employée en l’absence d’accord amiable pour sortir d’une indivision. La nouvelle procédure s’inspire du droit local d’Alsace-Moselle. Elle repose sur un binôme juge commis-notaire efficace et responsabilisé, avec une présence de l’avocat à tous les stades de la procédure, capable de conduire à un partage dans des délais réduits et avec moins de contentieux accessoires. Ainsi, le champ d’application de cette procédure est élargi à deux situations nouvelles recensées à l’article 840 du Code civil qui est entièrement réécrit. Cette procédure pourra être demandée tant pour la résolution d’une indivision résultant d’une succession que pour obtenir « la liquidation, le partage et le règlement des indivisions ou des intérêts patrimoniaux des époux, des partenaires liés par un pacte civil de solidarité et des concubins ». Le partage judiciaire pourra également s’appliquer en l’absence d’indivision « lorsque la complexité des opérations de liquidation le requiert ou, lorsqu’en cours d’instance, il apparaît qu’il n’existe pas ou plus d’indivision entre les parties ». L’absence d’indivision peut en effet se révéler après plusieurs années de procédure, compte tenu de la technicité et de la complexité des mécanismes juridiques, ce qui contraint actuellement les juridictions à rejeter les demandes des parties.
Ensuite, la loi renforce les pouvoirs du juge commis aux opérations de partage (C. civ., art. 841). Aujourd’hui, seul le tribunal est compétent pour connaître de l’action en partage, des contestations qui s’élèvent et d’ordonner les licitations dans ce cadre. À l’avenir, le juge commis sera également compétent pour connaître des contestations qui s’élèvent au cours de l’action en partage et pour ordonner des licitations dans des conditions définies par décret en Conseil d’État.
Ce juge sera désigné beaucoup plus tôt qu’actuellement, dès la phase notariale. Il aura la possibilité d’ordonner la licitation. Par ailleurs, la loi abroge la possibilité pour le notaire de demander au juge de désigner un représentant pour l’indivisaire défaillant dans le cadre de la procédure de partage (C. civ., art. 841-1). Ce texte devient inutile du fait que la représentation désormais obligatoire de l’avocat à tous les stades de la procédure afin de pallier la défaillance d’un indivisaire. Le gouvernement a indiqué que le décret en Conseil d’État qui doit compléter le dispositif pourrait être publié avant l’été, pour permettre de mettre en vigueur la réforme début 2027.
La gestion des successions vacantes par le domaine
L’article 1er permet à l’administration fiscale de transmettre aux maires et présidents d’établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) des informations concernant les biens dits vacants et sans maître. L’article 2 prévoit la publicité numérique de l’ordonnance judiciaire de désignation de l’État comme curateur dans une succession vacante. Elle s’ajoute comme possibilité à la publication par voie de presse. La loi accorde aussi une base légale à la pratique, systématique en Corse, consistant à publier les actes notariés de notoriété acquisitive dans un journal d’annonces légales. L’article 3 de la loi autorise expressément les agents de l’administration des domaines à mandater des tiers, en pratique des clercs des études notariales, pour les besoins de la mission de curateur à succession vacante (C. civ., art. 810-2). Le mandat ne porte que sur la signature des actes de vente, et non sur la négociation du contrat de vente qui relève de la compétence exclusive de la DNID. Enfin, l’article 4 supprime la règle selon laquelle la DNID doit vendre les biens meubles préalablement à toute aliénation des biens immeubles (C. civ., art. 810-2).
Le garde des Sceaux a salué « une grande avancée pour la modernisation de notre justice civile ! (…) Désormais, les droits de ceux qui veulent sortir de l’indivision seront protégés face à ceux qui jouent la montre : si un héritier convoqué par la justice refuse de prendre un avocat et de participer, le binôme juge-notaire avancera, le partage sera tranché et la décision s’imposera à lui. Une loi de bon sens, donc, au service de notre justice civile ».
