Locataire protégé en cas de vente : le risque caché quand on achète un appartement loué
Acheter ou vendre un appartement loué paraît simple tant que le bail se poursuit avec le nouveau propriétaire. Le problème apparaît lorsque l’acquéreur pense pouvoir récupérer le logement à l’échéance du bail, alors que le locataire est protégé par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Dans ce cas, le congé pour vendre ou pour reprise peut devenir impossible sans proposition de relogement adaptée.
L’actualité judiciaire donne un angle très concret au sujet. Dans un arrêt du 16 janvier 2026, la cour d’appel de Paris a indemnisé des acquéreurs qui avaient acheté un appartement occupé sans avoir été correctement informés de la présence d’un locataire protégé. La décision retient une décote liée à l’occupation protégée, un préjudice moral et une responsabilité partagée entre le vendeur professionnel et le notaire.
Ce que change un locataire protégé dans une vente occupée
Un propriétaire peut vendre un logement loué. La vente ne met pas fin au bail. Le locataire reste dans les lieux, et le nouveau propriétaire devient son bailleur.
La difficulté naît lorsque l’acquéreur achète avec un projet précis : habiter le logement, le revendre vide, réaliser des travaux, relouer à un autre prix ou libérer le bien à l’échéance du bail. Ce projet peut être bloqué si le locataire remplit les conditions de protection prévues par la loi.
L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 protège notamment le locataire âgé de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures à un plafond. Cette protection s’applique aussi lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement et que les ressources du foyer sont sous plafond.
Dans cette situation, le bailleur ne peut pas simplement donner congé à l’échéance. Il doit proposer un logement correspondant aux besoins et aux possibilités du locataire, dans un périmètre géographique compatible avec les exigences légales. À défaut, le congé peut être contesté.
Deux exceptions existent : lorsque le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans ou lorsque ses ressources sont inférieures au plafond applicable. Mais l’acheteur qui est une SCI, une société, un investisseur ou un particulier plus jeune ne peut pas partir du principe que ces exceptions le sauveront.
